Conjunto inmobiliario o propiedad horizontal tumbada. Cuando ampliar tu vivienda requiere el consentimiento de tus vecinos.

A la hora de buscar casa, si esta forma parte de una organización de la propiedad más compleja, es importante distinguir si estamos ante un complejo inmobiliario privado propiamente dicho, o ante una propiedad horizontal de las llamadas “tumbadas”, pues de ello pueden depender los cambios o reformas que en el futuro queramos hacer en ella. Antes que nada, veamos las características de una y otra figura jurídica.

La definición de complejo inmobiliario se desprende del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 (en adelante, LPH). Así, por complejo inmobiliario entendemos aquella forma de organización de la propiedad que se caracteriza por estar integrada por una pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos privativos) y por la existencia de una copropiedad entre los titulares de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes). Tenemos un elemento material, que sería la pluralidad de edificaciones o parcelas; un elemento personal, la pluralidad de propietarios; y nos falta añadir el elemento ideal, que es el punto de conexión entre ellos, que da lugar a una serie de relaciones necesitadas de regulación, de una organización.

De esta organización se ocupa el citado artículo 24, que permite que se constituyan en una única comunidad de propietarios, o en una agrupación de comunidades, como señala su apartado 2º, si bien pueden adaptarse a otros esquemas que no sean contrarios a la realidad física del complejo, aplicándose supletoriamente la LPH, como señala su apartado 4º.

En ellos, el suelo y el vuelo de cada uno de los elementos privativos, es también privativo, siendo comunes los viales, caminos entre los mismos, u otros elementos que así se configuren (podemos pensar en una piscina, parque de juegos…). Estamos, por tanto, ante una suerte de parcelación, por lo que para constituirlos necesitaremos la correspondiente licencia administrativa, conforme al artículo 26.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015 (TRLS).

Esa privatividad del suelo y el vuelo es lo que mejor nos va a ayudar a distinguirlos de las propiedades horizontales tumbadas, en las que a diferencia de la propiedad horizontal “simple”, los pisos o locales no están superpuestos uno sobre otro, sino que se extienden, por así decirlo, “a lo ancho”. Suelen estar formadas por viviendas unifamiliares, que serían los elementos privativos, mientras que lo que quede fuera de ellas es elemento común. Se rigen por lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y la LPH. Lo esencial, como señala la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en Resoluciones como la de 27 de enero de 2021, es que en ellas se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

En principio, no sería necesaria licencia en su constitución, salvo que así lo ordene una norma autonómica, si bien esto se discute tras la Resolución de la Dirección General de 3 de junio de 2019, en relación a los artículos 26.6 del TRLS y 10.3 de la LPH. Para mayor abundamiento, ver el interesante artículo: Nuevo giro en el control urbanístico de la propiedad horizontal y los complejos inmobiliarios por Eugenio-Pacelli Lanzas Martín..

Aquí voy a tratar el supuesto de hecho de la resolución de 20 de septiembre de 2021 que resuelve una situación compleja, en la que una finca configurada como complejo inmobiliario, se remite en sus estatutos a la regulación de la LPH. En palabras de la Dirección General, “(…) del historial registral resulta configurado un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal tumbada. (…)”.

Y sobre una de las viviendas, un matrimonio pretende inscribir una ampliación de obra, tanto en la planta baja como en la alta, y una rectificación de su superficie, encontrándose con la negativa del Registrador a dicha inscripción, confirmada por la Dirección General, sobre la base de lo dicho anteriormente.

Siendo comunes el suelo y el vuelo de los elementos privativos, no pueden por sí solos los titulares de estos últimos realizar la ampliación pretendida, sino que necesitan el correspondiente acuerdo de la junta de propietarios, y, por si fuera poco, por unanimidad:

“ (…) En el presente caso, tratándose de propiedad horizontal «tumbada», en la que son comunes elementos como el suelo, vuelo, estructura o cubierta de las viviendas pareadas, se pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos comunes de la división horizontal. En consecuencia (…) se pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal (…)”.

Y a la misma solución se llega en cuanto a la rectificación de superficie pretendida:

“(…) En conclusión, la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo (…)”.

Por ello, es importante que antes de decidirnos por una casa que forma parte de un complejo, conozcamos bien sus entresijos, solicitando la correspondiente certificación registral y evitarnos posteriores inconvenientes a la hora de reformarla.