Inmatriculo mi finca. Inscribo mi propiedad.

Señala la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1946 que el registro de la propiedad tiene “ámbito inmunizante”, y he ahí una forma maravillosa de expresar el legislador la importancia de esta institución.

Cuando una finca accede a los folios registrales, y el titular hace constar su derecho es, precisamente, inmunización lo que obtiene. Su titularidad se vuelve prácticamente inatacable frente a cualquiera, evitando sorpresas desagradables posteriores, en las que pueda aparecer otra persona con algún tipo de documento con el que pretenda justificar que, en realidad, le corresponde su finca.

Si su finca se inmatriculó en el registro y Ud inscribió su propiedad, puede dormir tranquilo.

Lo anterior es el río al que nos conducen los afluentes de la “inmatriculación” y la “inscripción”.

Inmatricular, a efectos registrales, significa que una finca se constata, por primera vez, en el registro de la propiedad, atribuyéndosele un número específico (por ejemplo, finca nº 25689 de Petrer) y describiendo sus características en el folio registral (fundamentalmente, aquellas a las que aluden los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario). Es decir, que a partir de ese momento, la finca existe para el registro, y obtiene la inmunización jurídica a la que aludía el legislador hipotecario. A partir de ese momento, el principio de legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) produce sus efectos.

Una vez que la finca exista en los libros registrales, podré inscribir mi titularidad, mi propiedad sobre la misma, de forma que el registro de la propiedad dirá, con efectos “erga omnes” (frente a todos) que yo soy titular de la finca X que presenta estas características.

Habida cuenta de lo anterior, ¿qué puedo hacer si descubro que mi finca jamás accedió al registro de la propiedad? ¿cómo puedo inmatricularla y conseguir ese primer acceso a los folios registrales? ¿cómo puedo ser reconocido, erga omnes, como propietario?

La respuesta es que existen 3 mecanismos esenciales de inmatriculación, si bien existen otros, referidos a procedimientos particulares (como los expedientes de equidistribución urbanísticos) en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria. No obstante, nosotros ahora nos vamos a centrar en los 3 fundamentales.

Estos 3 mecanismos suponen un ejemplo paradigmático de la tan perseguida “seguridad jurídica preventiva”, ya que, a través de una serie de exigencias rigurosas y requisitos importantes, otorgan una fiabilidad fidedigna (permítaseme el pleonasmo) sobre la realidad, características y, como veremos, titularidad de dicha finca.

Pasemos, pues, a analizarlos:

1º) Doble título

La primera vía poder obtener la inmatriculación es la prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige que Ud tenga dos títulos públicos traslativos en los que se encuentre descrita la finca que pretende acceder al registro. No significa, obviamente, que en los dos títulos aparezca Ud como titular, ya que, en el segundo será en el que Ud habrá adquirido de la persona que previamente adquirió, sino de que a través de la cadena generada por esos dos títulos, aparezca Ud como último titular.

Así, por ejemplo, si Ud tiene una escritura de compraventa de una finca de 1980, por virtud de la cual su padre o su madre compraron X finca y ahora una escritura del año 2017 de la herencia de su padre o madre en la que Ud adquiere su titularidad , cumpliría el requisito del doble título. Si sólo ostentara un título, tendría que esperar a tener el segundo para poder inmatricular la finca.

Ahora bien, la referencia a las fechas no es baladí, ya que entre los dos títulos debe existir un lapso temporal de un año, requisito con el que se pretende establecer un plazo razonable para otorgar mayor seguridad a la realidad jurídica de la finca, evitando, en gran medida, la creación de títulos meramente instrumentales.

¿Por qué dos? Porque el legislador entendió, razonablemente, que al existir dos títulos se obtiene la robustez suficiente en torno a la existencia y titularidad de la finca. Si existen dos títulos en los que una misma finca aparece descrita con las mismas características y transmitiéndose, con un tiempo de diferencia, de A a B y de B a C, parece ponderado entender que dicha finca es real y lo es tal y como aparece en los documentos.

¿Y por qué públicos? Porque ello implica la intervención de una autoridad pública (generalmente, un Notario) que garantizará la realidad y veracidad de dichos documentos.

Además, desde la Ley 13/2015 de 24 de Junio, se pretende conseguir la plena exactitud en la determinación físico-gráfica de las fincas, haciendo coincidir la superficie real de las mismas con la que se expresa en el registro y en el catastro, y qué mejor forma de conseguir ese objetivo que exigir, para las fincas que pretendan acceder por primera vez al folio registral, que lo hagan ya con plena exactitud de datos físicos, ¿no?

Por lo anterior, y profundizándose más en la seguridad jurídica, se deberá acompañar a los dos documentos aludidos, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que sea plenamente coincidente con la descripción literaria que existe de la misma en aquellos. Salvo alguna excepción (caso de la casa-cueva de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica Preventiva y Fe Pública de 22 de Septiembre de 2017), no se admitiría una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El cumplimiento de todos los requisitos exigidos por el legislador se calificará por el registrador, al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, con lo que, de nuevo tendremos garantías y seguridad de que la finca que ha accedido al registro es, en la realidad, tal y como se manifiesta en los libros registrales.

En definitiva, tener dos títulos, con un año de diferencia como mínimo, en los que una misma finca aparece descrita de la misma forma y, además, apareciendo esa misma finca con la misma realidad física, en una representación gráfica como la catastral, siempre que el registrador compruebe que todo ello se cumple, parece que es garantía suficiente de que no existirá error, de que dicha finca existe y pertenece a su titular, de que dicha finca debe obtener la protección registral.

2º) Expediente de dominio

En el caso de que no se ostenten los dos títulos públicos anteriormente citados, existe otro mecanismo para lograr la inmatriculación: el expediente de dominio.

El expediente de dominio está regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, y se tiene que tramitar ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes, con intervención inicial del registrador.

Existen una serie de trámites específicos recogidos en el citado artículo.

Sin perjuicio de otros, podemos entender que los más relevantes son:

1º) necesidad de que el registrador del distrito hipotecario en el que radique la finca manifieste que la descripción que de la misma se hace por el interesado no se puede identificar con otra que ya estuviera previamente inmatriculada (puesto que entonces habría que denegar la inmatriculación en base a la prohibición de doble inmatriculación), así como en que la descripción de la finca sea totalmente coincidente con la descripción gráfica que existe en la certificación catastral que necesariamente debe ser incorporada al expediente, y

2º) en las notificaciones que el Notario, a la vista de los documentos obrantes en su poder y en virtud de su función de garante de la seguridad jurídica, efectuará a todos los posibles afectados (titulares catastrales colindantes, titulares de derechos, cargas o acciones sobre la finca, Administración pública cuyo dominio público pudiera verse afectado…), con la inexorable consecuencia de que todos aquellos que pudieran tener contacto con la finca aludida, conocerán que se está tramitando un expediente para inmatricularla y hacerla aparecer en los libros registrales y, a su vez, determinar quién es el titular de la misma. Con ello, el principio de audiencia queda cumplido. A Ud, después, nadie le podrá decir que ignoraba que esa finca era suya, puesto que pudo decirlo cuando correspondía, porque tuvo conocimiento de que se pretendía la inmatriculación y la inscripción de dominio, ya que fue notificado.

También, en este procedimiento, se deberá aportar la certificación catastral de las fincas que sea coincidente con la descripción de las mismas que se pretenda inscribir en el registro de la propiedad.

De ahí que el registrador, a la hora de calificar la realidad de la descripción de la finca, tenga que cotejar y comprobar no sólo los libros del registro, sino también todos los medios gráficos (por ejemplo, la cartografía del Plan Nacional de Ortografía Aéra, “PNOA”) de que disponga, a fin de, como hemos venido reiterando, conseguir que la propiedad que accede al registro de la propiedad sea absolutamente segura y exacta respecto de la realidad de la finca a que se refiere.

3º) Certificación administrativa

Todo lo anterior se matiza con una prerrogativa que la Ley Hipotecaria, en su artículo 206, concede a las Administraciones Públicas, ya que éstas podrán obtener la inmatriculación de las fincas de su propiedad a través de una certificación expedida por ellas mismas que acredite dicha titularidad, junto con el título de dominio (cuando dispongan de él, con lo que no es requisito imprescindible).

En cualquier caso, también deberán aportar la representación gráfica de la finca, ya sea la catastral, o, cuando ésta no coincida, una representación gráfica georreferenciada alternativa que deberá estar elaborada por técnico competente.

En cualquier caso, de no poder acudir a ninguno de los medios anteriores, siempre podrá Ud acudir al Juez competente y, ejerciendo una acción declarativa del dominio, obtener, si procede, la correspondiente sentencia estimatoria, sirviendo también ésta de título hábil para la inmatriculación de la finca y la inscripción del dominio a su favor, conforme al artículo 204.1.5ª de la Ley Hipotecaria.

Así pues, cumplidos cualquiera de los trámites y procedimientos anteriores, se habrán salvaguardado los intereses de todos los posibles afectados y Ud habrá obtenido la tan ansiada seguridad jurídica.

En definitiva, si inmatricula su finca en el registro de la propiedad e inscribe su titularidad, Ud se habrá inmunizado (jurídicamente hablando).