La inmatriculación de un elemento en régimen de propiedad horizontal
Recientemente, se me ha planteado un interesante caso de inmatriculación de inmuebles. Habitualmente, los inmuebles cuya inmatriculación se solicita son fincas rústicas o urbanas con un único titular o varios que comparecen en el título público inmatriculador.
En este caso, se planteaba la posibilidad de inmatricular algunos elementos de una propiedad horizontal en un edificio que no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad. Se trata de un interesante conflicto entre el el interés de un propietario a inmatricular su derecho con el fin de gozar de la protección que el ordenamiento jurídico atribuye al titular inscrito y las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo que exige que, para inscribir un derecho, previamente se inscriba el del transferente y otorgante unido a la exigencia formal de previa inscripción del edificio y de la propiedad horizontal para proceder a la inscripción de los distintos elementos de una propiedad horizontal.
Se trata de un supuesto parecido al que analizó la resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en un recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspendía la inmatriculación de dos elementos integrados en una propiedad horizontal.
En esta resolución, la Dirección General de los Registros y del Notariado (actualmente Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) analizaba si era «posible el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad horizontal de manera independiente a los restantes, cuando no consta previamente inscrita la finca donde se procede a la declaración de la obra nueva y el régimen de propiedad horizontal, sin aportar para ello la titulación precisa para justificar la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma».
La conclusión a la que llegaba la Dirección General era que resultaba posible la inmatriculación de alguno de los elementos de la propiedad horizontal del mismo que anteriormente, en resoluciones como la de 24 de abril de 1998, había reconocido la posibilidad de inmatriculación directa de cuotas en otras propiedades especiales.
Así, la Dirección General señalaba que:
La posibilidad de inmatricular una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma, e incluso cuando se trate de elementos integrantes de una propiedad horizontal, es perfectamente posible cuando se describen todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma (tal y como se expresa en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria antes analizado). La exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de la propiedad horizontal, puestos que como ya se ha señalado, se solicita únicamente la inscripción de los elementos objeto de donación, y no de los demás pisos o locales del edificio.
Por tanto, si se cumplen todos los requisitos que para la inmatriculación de fincas y que difieren en virtud del medio inmatriculador, es posible la inmatriculación de parte de una finca y, en el caso concreto, de un elemento de una propiedad horizontal.
El problema práctico con el que me encontré fue la ausencia de un título de propiedad horizontal. Hay que tener en cuenta que, con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 era posible que, en un sólo folio registral, constasen titularidades distintas (actualmente sólo sería posible un condominio en el que hay un único objeto de derecho si bien puede haber, como es frecuente, varios titulares) y las propiedades horizontales surgían habitualmente fruto de segregaciones sucesivas (en algunos casos sobre el mismo historial registral). Esta situación fue corregida por la Ley de Propiedad Horizontal.
Ante esta situación, resultaba necesaria la aportación de un título de propiedad horizontal otorgado por el conjunto de propietarios con independencia de si todos solicitaban, o no, la inscripción en el Registro. La inmatriculación, en ese caso, se produciría de la totalidad de la finca, si bien, con asignación de titulares exclusivamente sobre alguno de los elementos. Otra solución que se ofreció al interesado fue la de practicar una inscripción de cuota sobre el inmueble sin asignación de un elemento en propiedad horizontal. De ese modo, se garantizaba el derecho a obtener una titularidad inscrita si bien sobre el inmueble en su conjunto y no sobre un concreto piso o local.
Hay que tener en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene importantes efectos (principio de legitimación, principio de inoponibilidad, principio de tracto sucesivo) y, en la medida de lo posible, es conveniente que los Registradores favorezcamos la inscripción de los inmuebles por los importantes beneficios que para el titular y para terceros tiene el carácter público del Registro.
